Richtwert Вена 2026: какой может быть аренда?
Многие квартиры в венских старых домах по закону не могут стоить столько, сколько написано в объявлении. Система Richtwert ограничивает допустимую аренду — и, зная величину Richtwert, вы сразу распознаёте завышенную цену. Разбираем на 2026 год.
Richtwert для Вены в 2026 году
С 1 апреля 2026 Richtwert в Вене составляет 6,74 €/м². Это второе по величине наименьшее значение после Бургенланда — для сравнения, в Форарльберге 10,35 €/м². Новое с 2026 года: Richtwert теперь индексируется на инфляцию ежегодно, а не раз в два года.
| Земля | Richtwert 2026 (€/м²) | |---|---| | Бургенланд | 6,15 | | Вена | 6,74 | | Нижняя Австрия | 6,92 | | Верхняя Австрия | 7,30 | | Каринтия | 7,89 | | Тироль | 8,22 | | Штирия | 9,30 | | Зальцбург | 9,31 | | Форарльберг | 10,35 |
Важно: Richtwert — это не та аренда, которую вы платите в итоге. Это базовая величина, к которой прибавляют надбавки и от которой отнимают скидки.
Когда Richtwert вообще применяется?
Система Richtwert действует только для квартир в полной сфере действия MRG (закона об аренде) — прежде всего это старые дома (разрешение на строительство до 8 мая 1945) с более чем двумя квартирами в доме. Для них установлен законный потолок аренды.
Под Richtwert не подпадают, в частности: новостройки с 1945 года, дотационные кооперативные квартиры (там работает принцип покрытия затрат), дома на одну-две семьи и срочная аренда квартир в собственности в отдельных случаях. Но для классического отремонтированного старого дома в 6-м или 16-м районе шансы высоки, что Richtwert применяется.
Как складывается допустимая аренда
Отталкиваясь от Richtwert, арендодатель может добавить надбавки — и обязан учесть скидки:
- Надбавка за расположение (Lagezuschlag): самый важный и самый спорный пункт. Она допустима только для мест, которые лучше средней венской локации, и должна быть письменно обоснована арендатору при заключении договора. Без обоснования надбавка за расположение недействительна.
- Надбавки за оснащение: качественные полы, вторая ванная, балкон/терраса, лифт в старом доме, хорошее состояние.
- Скидки за недостатки: первый этаж, плохое освещение, шумное место, срочность договора (одна только срочность даёт скидку 25%).
Итог — допустимая нетто-аренда за м². Коммунальные и НДС идут сверху, поэтому брутто-аренда в объявлении всегда выглядит выше.
Не завышена ли моя аренда?
Грубый самотест: возьмите нетто-аренду (без коммунальных, без НДС), разделите на квадратные метры и сравните с Richtwert плюс реалистичные надбавки. Если для обычной квартиры в старом доме вы заметно выше 8–9 €/м² нетто — стоит присмотреться, особенно к надбавке за расположение.
Реальный случай из нашей проверки договоров: квартира 59 м² в Тироле по 16,66 €/м² против допустимых 8,91 €/м² — надбавка 87%. Такие случаи не редкость.
Переплаченную аренду можно требовать назад: по бессрочным договорам — до трёх лет задним числом, по срочным — до десяти лет. Первая инстанция в Вене — согласительная комиссия (Schlichtungsstelle, MA 25), дёшево и без адвоката; помогают также Mietervereinigung и Arbeiterkammer.
Проверить договор
Правильно ли выставлен ваш Richtwert, обоснована ли надбавка за расположение и в порядке ли остальные пункты — это за несколько минут проверяет наша ИИ-проверка договора. Старт в сентябре 2026, лист ожидания открыт. Не юридическая консультация, но быстрая оценка на фактах, прежде чем вы подпишете.
А если вы ещё в поиске: на живой карте Вены видна текущая ситуация на рынке, а Mietscan сразу присылает новые объявления в Telegram или на почту.
Источники: Statistik Austria — Richtwerte и категорийные ставки (по состоянию на август 2026)