Срочный договор аренды в Австрии: расторжение и минимальный срок с 2026
Большинство договоров аренды в Австрии — срочные, и после «пакета по аренде 2026» (Mietenpaket) правила заметно изменились. Если вы подписываете сейчас, стоит знать новый минимальный срок и своё право на расторжение. Разбираем.
Новое с 2026: минимальный срок пять лет
В полной сфере действия MRG раньше действовал минимальный срок в три года. С 1 января 2026 для коммерческих арендодателей (Unternehmer в смысле закона о защите потребителей — то есть большинство крупных арендодателей, управляющих компаний и девелоперов) действует минимальный срок пять лет.
Для частных мелких арендодателей, которые не являются предпринимателями, остаётся три года. Новое правило действует для всех договоров, заключённых или продлённых с 1 января 2026 года; более старые срочные договоры сохраняют свой прежний срок.
Важно: срочность должна быть согласована письменно и соблюдать минимальный срок. Если договор заключён на меньший срок, чем разрешено, или срочность оформлена с ошибкой, он автоматически считается бессрочным — с гораздо более сильной защитой от расторжения для вас.
Ваше право на расторжение как арендатора
Хорошая новость: на пять лет вы не привязаны. При срочном договоре в сфере MRG вы как арендатор можете расторгнуть договор в любой момент после первого года — с уведомлением за три месяца к концу месяца (§ 29 MRG). То есть срочность фактически связывает арендодателя, а не вас.
Уведомление подаётся письменно. Считайте три месяца с запасом: чтобы съехать к 31 мая, уведомление должно дойти до арендодателя не позднее конца февраля.
Скидка за срочность: минус 25% к аренде
Поскольку срочность — минус для арендатора, закон предусматривает компенсацию: при срочных договорах допустимая основная аренда снижается на 25% (скидка за срочность, Befristungsabschlag). Если позже договор переводят в бессрочный, вычесть эту скидку арендодатель вправе только с этого момента.
На практике про эту скидку часто «забывают». Проверьте, учтена ли она в вашей срочной аренде, — именно здесь нередко прячется переплата.
Что происходит в конце срока?
Когда срок истекает, есть три варианта:
- Вы съезжаете — к согласованной дате окончания, без всякого уведомления.
- Новый срочный договор — следующая срочность снова должна соблюдать законный минимум.
- Вы остаётесь жить, и ничего нового не согласовано — тогда договор автоматически продлевается один раз на законный минимальный срок (пять лет при коммерческой аренде, три — при частной); ваше право на расторжение при этом сохраняется. Если вы остаётесь и после этого, он действует бессрочно, и расторгнуть его арендодатель сможет только по названному в законе важному основанию.
Срочный или бессрочный — что лучше?
Бессрочный договор для арендатора почти всегда выгоднее: полная защита от расторжения, никакого давления с переездом, предсказуемое жильё. Срочный даёт скидку 25% и полную гибкость после первого года — ценой неопределённости, сможете ли вы продлить. Что дешевле в конкретном случае, зависит от того, как долго вы планируете оставаться.
Проверить договор
Действительна ли ваша срочность, правильно ли применена скидка 25% и нет ли недопустимых пунктов — это за несколько минут проверяет наша ИИ-проверка договора. Старт в сентябре 2026, лист ожидания открыт. Не юридическая консультация, но быстрая оценка, прежде чем вы подпишете.
Больше о сопутствующих расходах — в нашем гайде по залогу; а если вы ещё в поиске, пусть Mietscan сразу присылает вам новые объявления.
Источники: oesterreich.gv.at — срочность договоров аренды (по состоянию на август 2026)