Befristeter Mietvertrag: Kündigung & Mindestlaufzeit ab 2026
Die meisten Mietverträge in Österreich sind befristet – und seit dem Mietenpaket 2026 haben sich die Regeln spürbar geändert. Wer jetzt unterschreibt, sollte die neue Mindestlaufzeit und sein Kündigungsrecht kennen. Der Überblick.
Neu ab 2026: fünf Jahre Mindestlaufzeit
Im Vollanwendungsbereich des MRG galt bisher eine Mindestbefristung von drei Jahren. Seit 1. Jänner 2026 gilt für gewerbliche Vermieter (Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes – also die meisten größeren Vermieter, Hausverwaltungen und Immobiliengesellschaften) eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren.
Für private Kleinvermieter, die keine Unternehmer sind, bleibt es bei drei Jahren. Die neue Regel greift bei allen Verträgen, die ab dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen oder verlängert werden – ältere befristete Verträge behalten ihre ursprüngliche Laufzeit.
Wichtig: Eine Befristung muss schriftlich vereinbart sein und die Mindestlaufzeit einhalten. Ist der Vertrag kürzer befristet als erlaubt oder die Befristung fehlerhaft, gilt er automatisch als unbefristet – mit deutlich stärkerem Kündigungsschutz für Sie.
Ihr Kündigungsrecht als Mieter
Die gute Nachricht: Fünf Jahre gebunden sind Sie nicht. Bei einem befristeten Vertrag im MRG-Bereich können Sie als Mieter nach Ablauf des ersten Jahres jederzeit kündigen – mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsletzten (§ 29 MRG). Die Befristung bindet also faktisch vor allem den Vermieter, nicht Sie.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Rechnen Sie die drei Monate großzügig: Wollen Sie zum 31. Mai raus, muss die Kündigung spätestens Ende Februar beim Vermieter sein.
Der Befristungsabschlag: 25 % weniger Miete
Weil eine Befristung ein Nachteil für den Mieter ist, sieht das Gesetz einen Ausgleich vor: Bei befristeten Verträgen ist der zulässige Hauptmietzins um 25 % zu reduzieren (Befristungsabschlag). Wird der Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, darf der Vermieter diesen Abschlag erst ab diesem Zeitpunkt herausrechnen.
In der Praxis wird dieser Abschlag oft „vergessen“. Prüfen Sie deshalb, ob Ihre befristete Miete den Abschlag berücksichtigt – hier steckt häufig zu viel gezahlte Miete.
Was passiert am Ende der Befristung?
Läuft die Frist ab, gibt es drei Möglichkeiten:
- Sie ziehen aus – zum vereinbarten Endtermin, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
- Neuer befristeter Vertrag – die nächste Befristung muss wieder die gesetzliche Mindestlaufzeit erfüllen.
- Sie bleiben wohnen, ohne dass etwas Neues vereinbart wird – dann verlängert sich der Vertrag automatisch einmalig um die gesetzliche Mindestdauer (fünf Jahre bei unternehmerischer, drei Jahre bei privater Vermietung); Ihr Kündigungsrecht bleibt dabei erhalten. Bleiben Sie auch danach wohnen, läuft er unbefristet weiter, und der Vermieter kann nur noch aus einem im Gesetz genannten wichtigen Grund kündigen.
Befristet oder unbefristet – was ist besser?
Ein unbefristeter Vertrag ist für Mieter fast immer die bessere Wahl: voller Kündigungsschutz, kein Umzugsdruck, planbares Wohnen. Ein befristeter Vertrag bringt Ihnen den 25-%-Abschlag und volle Flexibilität nach dem ersten Jahr – zum Preis der Unsicherheit, ob Sie verlängern können. Welche Variante im konkreten Fall günstiger ist, hängt davon ab, wie lange Sie bleiben wollen.
Vertrag prüfen lassen
Ob Ihre Befristung gültig ist, der 25-%-Abschlag korrekt angesetzt wurde und keine unzulässigen Klauseln im Vertrag stehen, prüft unsere KI-Vertragsprüfung in wenigen Minuten. Start im September 2026, die Warteliste ist offen. Keine Rechtsberatung, aber eine schnelle erste Einschätzung, bevor Sie unterschreiben.
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Quellen: oesterreich.gv.at – Befristung von Mietverträgen (Stand: August 2026)