Kaution in Österreich: Höhe und Rückzahlung

Die Kaution ist bei fast jedem Mietvertrag in Österreich Thema – und einer der häufigsten Streitpunkte beim Auszug. Die wichtigsten Regeln auf einen Blick.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Eine fixe gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, aber die Rechtsprechung hat klare Linien gezogen: Üblich und unproblematisch sind drei Bruttomonatsmieten (Miete inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer). Mehr als drei Monatsmieten muss der Vermieter mit einem besonderen Sicherungsbedürfnis begründen können – mehr als sechs Bruttomonatsmieten gelten nach der Judikatur als sittenwidrig und können zurückgefordert werden.

In welcher Form wird sie übergeben?

Meist als Überweisung an den Vermieter oder als Sparbuch, das an den Vermieter verpfändet wird. Das Sparbuch hat einen Vorteil: Das Geld bleibt formal Ihres und ist sauber vom Vermögen des Vermieters getrennt. Bei Barübergabe gilt: niemals ohne schriftliche Bestätigung.

Muss die Kaution verzinst werden?

Ja. Der Vermieter muss die Kaution so anlegen, dass sie Zinsen trägt, und bei der Rückzahlung gehören die Zinsen Ihnen. In Zeiten niedriger Sparzinsen ist das wenig Geld – aber es steht Ihnen zu.

Wann und wie kommt die Kaution zurück?

Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzahlen – einbehalten darf er nur, was er konkret begründen kann: offene Mieten, offene Betriebskosten oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Der wichtigste Punkt in der Praxis: Gewöhnliche Abnützung ist kein Schaden. Abgewohnte Wände, normale Gebrauchsspuren am Boden oder eine ältere Küche, die einfach älter geworden ist, rechtfertigen keinen Abzug. Bohrlöcher in normaler Zahl gehören in der Regel ebenfalls zur gewöhnlichen Abnutzung.

So sichern Sie sich ab

• Übergabeprotokoll beim Einzug: Zustand jedes Raums schriftlich festhalten, von beiden Seiten unterschreiben lassen.
• Fotos mit Datum beim Ein- und Auszug – die beste Versicherung gegen spätere Behauptungen.
• Endreinigung dokumentieren, wenn der Vertrag sie verlangt.
• Neue Adresse schriftlich mitteilen, damit "wir wussten nicht, wohin überweisen" als Ausrede wegfällt.

Wenn der Vermieter nicht zahlt

Zuerst schriftlich mit Frist mahnen (eingeschrieben). Hilft das nicht, gibt es in Wien und einigen anderen Städten die Schlichtungsstelle als kostengünstige erste Instanz; sonst bleibt das Bezirksgericht. Unterstützung bieten die Arbeiterkammer und die Mietervereinigung – für Mitglieder meist kostenlos.

Kaution im Mietvertrag prüfen

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