Richtwert Wien 2026: Wie hoch darf die Miete sein?
Viele Wiener Altbauwohnungen dürfen gar nicht so viel kosten, wie im Inserat steht. Das Richtwertsystem begrenzt die zulässige Miete – und wer den Richtwert kennt, erkennt eine überhöhte Forderung sofort. Hier ist der Überblick für 2026.
Der Richtwert für Wien 2026
Seit dem 1. April 2026 beträgt der Richtwert in Wien 6,74 €/m². Das ist der niedrigste Wert nach Burgenland – zum Vergleich liegt Vorarlberg bei 10,35 €/m². Neu ist seit 2026 auch: Der Richtwert wird jährlich an die Inflation angepasst, nicht mehr nur alle zwei Jahre.
| Bundesland | Richtwert 2026 (€/m²) | |---|---| | Burgenland | 6,15 | | Wien | 6,74 | | Niederösterreich | 6,92 | | Oberösterreich | 7,30 | | Kärnten | 7,89 | | Tirol | 8,22 | | Steiermark | 9,30 | | Salzburg | 9,31 | | Vorarlberg | 10,35 |
Wichtig: Der Richtwert ist nicht die Miete, die Sie am Ende zahlen – er ist der Ausgangswert, von dem aus zu- und abgeschlagen wird.
Wann gilt der Richtwert überhaupt?
Das Richtwertsystem greift nur bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG – das sind vor allem Altbauten (Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945) mit mehr als zwei Wohnungen im Haus. Für diese gilt eine gesetzliche Mietzinsobergrenze.
Nicht vom Richtwert erfasst sind unter anderem: Neubauten ab 1945, geförderte Genossenschaftswohnungen (dort gilt das Kostendeckungsprinzip), Ein- und Zweifamilienhäuser sowie befristet vermietete Eigentumswohnungen in bestimmten Konstellationen. Bei einem klassischen sanierten Altbau im 6. oder 16. Bezirk stehen die Chancen aber gut, dass der Richtwert gilt.
So kommt die zulässige Miete zustande
Vom Richtwert ausgehend darf der Vermieter Zuschläge verrechnen – und muss Abschläge berücksichtigen:
- Lagezuschlag: der wichtigste und häufigste Streitpunkt. Er ist nur für Lagen zulässig, die besser als die durchschnittliche Wiener Lage sind, und muss dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich begründet werden. Fehlt diese Begründung, ist der Lagezuschlag unwirksam.
- Zuschläge für Ausstattung: hochwertige Böden, zweites Bad, Balkon/Terrasse, Lift im Altbau, guter Erhaltungszustand.
- Abschläge für Mängel: Erdgeschoss, schlechte Belichtung, lauter Standort, Befristung (allein die Befristung bringt einen Abschlag von 25 %).
Das Ergebnis ist der zulässige Hauptmietzins netto pro m². Betriebskosten und Umsatzsteuer kommen obendrauf – deshalb wirkt die Bruttomiete im Inserat immer höher.
Ist meine Miete zu hoch?
Ein grober Selbsttest: Nehmen Sie die Netto-Hauptmiete (ohne BK, ohne USt), teilen Sie sie durch die Quadratmeter und vergleichen Sie mit dem Richtwert plus realistischen Zuschlägen. Landen Sie deutlich über 8–9 €/m² netto bei einer normalen Altbauwohnung, lohnt sich ein genauer Blick – besonders auf den Lagezuschlag.
Der reale Fall aus unserer Vertragsprüfung: eine 59-m²-Wohnung in Tirol mit 16,66 €/m² gegenüber zulässigen 8,91 €/m² – ein Aufschlag von 87 %. Solche Fälle sind keine Seltenheit.
Zu viel gezahlte Miete können Sie zurückfordern – bei unbefristeten Verträgen bis zu drei Jahre rückwirkend, bei befristeten bis zu zehn Jahre. Erste Anlaufstelle in Wien ist die Schlichtungsstelle (MA 25), kostengünstig und ohne Anwaltszwang; Unterstützung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.
Mietvertrag prüfen lassen
Ob Ihr Richtwert korrekt angesetzt ist, der Lagezuschlag begründet wurde und die übrigen Klauseln halten, was sie sollen – das prüft unsere KI-Vertragsprüfung in wenigen Minuten. Start ist im September 2026, die Warteliste ist offen. Keine Rechtsberatung, aber eine schnelle, faktenbasierte Ersteinschätzung, bevor Sie unterschreiben.
Und wenn Sie noch suchen: Auf unserer Live-Karte für Wien sehen Sie die aktuelle Marktlage, und Mietscan meldet neue Inserate sofort per Telegram oder E-Mail.
Quellen: Statistik Austria – Richtwerte und Kategoriebeträge (Stand: August 2026)